„Business-Appartements“ mit Generalmieter in der City

Kurzexposé

Die Liegenschaft ist ein gründerzeitlicher Altbau mit fünf Vollgeschossen sowie einem ausgebauten Dachgeschoss, welcher um 1870 in Massivbauweise errichtet wurde. Das Grundstück umfasst eine Fläche von etwa 393 m² und befindet sich in einer verkehrsberuhigten Straße in direkter Nähe zum Hauptbahnhof. Im Jahr 1996 wurde das Gebäude umfassend modernisiert: unter anderem wurden Dach, Gebäudehülle, Fenster sowie sämtliche Versorgungsleitungen erneuert. Die Fassade ist verputzt und mit Stuckelementen versehen, während die übrigen Außenwände durch Fachwerkstrukturen geprägt sind.

Die Gesamtmietfläche beträgt etwa 958 m² und verteilt sich auf elf Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Die einzelnen Einheiten sind über zwei Treppenhäuser zugänglich. Im Jahr 2008 erfolgte die Umwidmung der Nutzung in eine Pension unter Beachtung der behördlichen Auflagen. Dabei entstanden diverse möblierte Zimmer, die jeweils über ein eigenes Duschbad verfügen. Um den Umbau zu genehmigen, wurde ein neues Brandschutzkonzept entwickelt und realisiert. Im Rahmen eines Eigentümerwechsels im Jahr 2021 wurde im Anschluss etwa eine halbe Mio. € für Sanierungsmaßnahmen investiert. Im Ergebnis ist das gesamte Gebäude seit November 2024 an einen Betreiber vermietet, der die Flächen im Rahmen einer gewerblichen Wohnraumvermietung weiter bewirtschaftet.

Die Ausstattung der Einheiten weist einen gemischten Standard auf. So sind die Bäder entweder großflächig oder kleinflächig gefliest und verfügen über Bordüren sowie Wannen oder Duschen. Als Bodenbeläge wurden Laminat oder CV-Planken verwendet. Teilweise sind LED Deckenspots verbaut, während Türzargen und Türblätter in weiß gehalten sind. Die Appartements haben Größen zwischen 27 m² und 125 m² und bieten ein, zwei oder vier Räume – alle ohne Durchgangszimmer. Die Einheiten entsprechen den gesetzlichen Anforderungen und befinden sich ebenso wie die Bausubstanz in einem gepflegten sowie soliden Zustand. Darüber hinaus ist eine Drittverwendungsfähigkeit (z.B. „normale“ Wohnraumvermietung) wahrscheinlich.

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Lagebeschreibung

Magdeburg, die wachsende Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts mit mehr als 245.000 Einwohnern, zählt zu den bedeutendsten Städten Ostdeutschlands und generiert über zehn Prozent des BIP vom Bundesland. Magdeburg verbindet die Stabilität eines großen Verwaltungs- und Wissenschaftsstandorts: rund 20 % der Beschäftigten arbeiten im öffentlichen Sektor, ergänzt durch Universität, Hochschule und Universitätsklinikum plus weiteren Wirtschaftszweigen wie Maschinenbau, IT und Forschung.

Die strategisch günstige Lage im Zentrum Deutschlands sowie die exzellente Verkehrsanbindung über die A2 und A14 gewährleisten schnelle Erreichbarkeit der Ballungszentren um Berlin, Hannover und Leipzig. Der Immobilienmarkt von Magdeburg bietet im Vergleich zu anderen C-Städten ein attraktives Risiko-Rendite-Profil mit moderaten Einstiegspreisen und Bruttorenditen, die bis zu 13 % über dem Durchschnitt vergleichbarer Standorte liegen.

Eine Kombination aus stabiler Nachfrage, historisch stabiler Preisentwicklung und wachsendem Technologie- und Forschungscluster macht die Stadt zu einem nachhaltig attraktiven Investmentstandort für Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Das bebaute Grundstück liegt in erstklassiger City-Lage der Landeshauptstadt, zwischen dem Hauptbahnhof und dem „Universitätsplatz“. In der Umgebung befinden sich bedeutende Einrichtungen wie die „Elbeschwimmhalle“, das Finanzamt und sog. „Altstadtquartier“. Die zentrale Lage wird durch die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, den Magdeburger Ring und die Hauptbahnhöfe für Zug- und Busverkehr unterstrichen. Das fußläufig erreichbare „City Carré“ ergänzt die ausgezeichnete Infrastruktur. Der Stadtteil im Allgemeinen verfügt über eine hervorragend ausgebaute Infrastruktur mit einem barrierefreien öffentlichen Nahverkehr sowie direkter Anbindung an den Stadtring. In den letzten zwei Jahrzehnten stieg die Einwohnerzahl um etwa 33 % auf 16.316, während sich die Leerstandsquote seit den frühen 2000er Jahren mehr als halbierte und derzeit bei rund 8 % liegt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über den „Damaschkeplatz“, an den verschiedenen Straßenbahn- & Buslinien verkehren.

Die Mietpreise für Altbauwohnungen bewegten sich in den vergangenen zwölf Monaten in einer Spanne von 2,50 €/m² bis 10,40 €/m², mit einem gewichteten Mittelwert von 7,20 €/m². Im Bereich der Gewerbeflächen wurden 2024 Mietpreise zwischen 4,50 €/m² und 16,50 €/m² für Büroflächen sowie zwischen 40,00 €/m² und 74,00 €/m² für Einzelhandelsflächen registriert. Die Spitzenmieten lagen bei 14,80 €/m² für Büroflächen und 49,00 €/m² im Retail-Bereich.