Fermersleben: Bestandsobjekt mit Werthebel – Underrent & Ausbaupotenzial

Kurzexposé

Das zum Verkauf stehende Mehrfamilienhaus wurde im Jahr 1913 errichtet und im Zuge einer umfassenden Kernsanierung im Jahr 1997 nachhaltig modernisiert. Die Liegenschaft präsentiert sich heute in einem soliden baulichen Zustand mit funktionalen Grundrissen und einer stabilen Vermietungsbasis. Auf einem ca. 301 m² großen Grundstück stehen insgesamt sieben Wohneinheiten mit einer vermietbaren Wohnfläche von rund 419 m² zur Verfügung.

Die Wärmeversorgung erfolgt über eine zentrale Gasheizung, was einen wirtschaftlichen Betrieb sowie eine klare Abrechnungsstruktur ermöglicht. Die technische Gebäudeausstattung entspricht dem Stand der späten 1990er Jahre und bietet eine verlässliche Grundlage für den laufenden Betrieb.

Die Wohnungsstruktur umfasst 1- bis 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen ca. 39 m² und 82 m² und spricht damit eine breite Zielgruppe an – von Single- und Paarhaushalten bis hin zu kleinen Familien. Die Einheiten sind überwiegend mit Laminatfußböden, verputzten Wänden sowie tagesbelichteten, kleinflächig gefliesten Bädern mit Badewanne ausgestattet. Zwei Wohnungen verfügen zusätzlich über Balkone, was die Vermietbarkeit weiter erhöht.

Das aktuelle Mietniveau ist differenziert:
– 1-Raum-Wohnung: ca. 7,18 €/m²
– 2-Raum-Wohnungen: Ø ca. 5,52 €/m²
– 4-Raum-Wohnung: ca. 6,10 €/m²

Der gewichtete Durchschnitt der Ist-Miete liegt derzeit bei rund 5,84 €/m² und damit unter dem unterstellten Soll-Mietniveau von 6,00 €/m², was ein moderates, realistisch erzielbares Mietsteigerungspotenzial signalisiert.

Ein zusätzlicher Werthebel ergibt sich aus dem nur teilweise ausgebauten Dachgeschoss, das perspektivisch eine Erweiterung der Wohnfläche ermöglicht. Diese Ausbaureserve bietet optionales Entwicklungspotenzial, ohne den laufenden Betrieb zu beeinträchtigen.

Fazit:

Die Liegenschaft eignet sich als Bestandsobjekt mit stabiler Vermietbarkeit, überschaubarem CapEx-Risiko und klar identifizierbarem Upside durch Mietanpassungen sowie Dachgeschossausbau. Die kompakte Struktur ermöglicht eine effiziente Bewirtschaftung und eine gute Skalierbarkeit im Portfolio.

Hinweis: Kaufpreisfaktor und Renditekennzahlen sind ohne Erwerbsnebenkosten sowie etwaige Investitionsmaßnahmen dargestellt. Die Soll-Miete p. a. basiert auf einer kalkulatorischen Durchschnittsmiete von 6,00 €/m².

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Provision: 27.061,-€

Lagebeschreibung

Magdeburg, die wachsende Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts mit mehr als 245.000 Einwohnern, zählt zu den bedeutendsten Städten Ostdeutschlands und generiert über zehn Prozent des BIP vom Bundesland. Magdeburg verbindet die Stabilität eines großen Verwaltungs- und Wissenschaftsstandorts: rund 20 % der Beschäftigten arbeiten im öffentlichen Sektor, ergänzt durch Universität, Hochschule und Universitätsklinikum plus weiteren Wirtschaftszweigen wie Maschinenbau, IT und Forschung.

Die strategisch günstige Lage im Zentrum Deutschlands sowie die exzellente Verkehrsanbindung über die A2 und A14 gewährleisten schnelle Erreichbarkeit der Ballungszentren um Berlin, Hannover und Leipzig. Der Immobilienmarkt von Magdeburg bietet im Vergleich zu anderen C-Städten ein attraktives Risiko-Rendite-Profil mit moderaten Einstiegspreisen und Bruttorenditen, die bis zu 13 % über dem Durchschnitt vergleichbarer Standorte liegen.

Eine Kombination aus stabiler Nachfrage, historisch stabiler Preisentwicklung und wachsendem Technologie- und Forschungscluster macht die Stadt zu einem nachhaltig attraktiven Investmentstandort für Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Fermersleben ist ein etablierter Wohnstandort im Südosten der Landeshauptstadt Magdeburg und liegt rund 10 Fahrminuten vom Stadtzentrum entfernt. Der Stadtteil profitiert von seiner Lage entlang des Elbhochufers sowie einer guten verkehrlichen Anbindung über die Hauptachse Alt Fermersleben.

Im Rahmen übergeordneter Stadtumbau- und Förderprogramme flossen im südöstlichen Stadtgebiet signifikante Mittel in die Quartiersstabilisierung. Für Investoren ergibt sich daraus ein attraktives Value-Add-Profil mit moderatem Einstiegsmietniveau, stabiler Grundnachfrage und Entwicklungspotenzial durch Repositionierung und Vermietungsoptimierung.

Der Stadtteil ist städtebaulich heterogen und kombiniert gewachsene Altbaustrukturen, Zeilenbebauung aus dem frühen 20. Jahrhundert sowie aufgelockerte Siedlungsbereiche mit großzügigen Grünflächen. Trotz eines weiterhin erhöhten Leerstands konnte Fermersleben in den vergangenen zehn Jahren eine positive Einwohnerentwicklung verzeichnen.

Mit rund 3.500 Einwohnern und ca. 2.500 Wohnungen weist Fermersleben eine überwiegend wohnwirtschaftlich geprägte Struktur auf. Das aktuelle Mietniveau liegt bei durchschnittlich 6,83 €/m², bei einer Spanne von 6,66 €/m² bis 12,29 €/m².