Unter 700 €/m²: Altbau mit Denkmalschutz und 10 % Renditechance

Kurzexposé

Die zum Verkauf stehende Liegenschaft ist ein fünfgeschossiger, voll unterkellerter Ziegelbau aus dem Jahr 1889. Das Gebäude verfügt über ein Flachdach mit Mansarde, wobei das darunterliegende Geschoss zu Wohnzwecken ausgebaut ist. Die Fassade besticht durch ihren neobarocken Dekor sowie figürliche Verzierungen mit Säulenelementen zur Moritzstraße, wodurch der denkmalgeschützte Charakter des Gebäudes hervorgehoben wird.

Das Eckgrundstück umfasst rund 1.370 m² und zeichnet sich durch eine regelmäßige, ebene Form aus. Es verfügt über drei straßenseitige Eingänge (Hauseingänge A, B & C) sowie eine Zufahrt in der Moritzstraße, die den Zugang zu neun Stellplätzen auf dem Innenhof ermöglicht. Diese Stellplätze sind aktuell an die gewerblichen Mieter sowie deren Kunden und Gäste vermietet.

Die letzte umfassende Sanierung, einschließlich des Dachausbaus, der Erneuerung der Versorgungsleitungen, der Renovierung der Treppenhäuser sowie der Modernisierung einzelner Wohneinheiten, fand 1996 statt. In den Eingängen Lübecker Straße 21 A & 21 C wurden jeweils Gaszentralheizungen installiert, während die Warmwasserbereitung dezentral erfolgt. In einigen Einheiten ist noch eine Gasetagenheizung in Betrieb (z. B. 1. Obergeschoss in der Lübecker Straße 21 A). Die Gesamtmietfläche beläuft sich auf etwa 3.322 m², verteilt auf 23 Wohneinheiten und neun Gewerbeeinheiten. Die Gewerbemieter stammen aus den Bereichen Dienstleistung/Gastronomie und zahlen derzeit Kaltmieten zwischen 6,78 €/m² sowie 13,31 €/m² bei Flächen von 75 m² bis 230 m². Die Wohnungen haben Größen von 40 m² bis 235 m² mit zwei bis sieben Zimmern. Die Kaltmietspanne der vermieteten Einheiten liegt zwischen 0,84 €/m² und 10,44 €/m².

Die leerstehenden Wohneinheiten weisen unterschiedliche Ausstattungsmerkmale auf, darunter aufgearbeitete Altbautüren, Bodenbeläge aus Teppich oder Laminat, Raufasertapeten sowie geflieste Bäder mit Wanne oder vereinzelt mit Dusche. Küchenböden bestehen überwiegend aus PVC und verfügen über einen Fliesenspiegel im Kochbereich, teils sind zusätzlich Gäste-Bäder vorhanden. Renovierungen fanden jeweils nach Mieterwechsel statt.

Die allgemeine Bausubstanz, das Treppenhaus sowie die Gemeinschaftsflächen befinden sich in einem soliden Zustand.

- Eigentümer: juristische Person
- derzeitige Vermietungsquote:rund 46 %
- Immobilienkategorie: Value-Add-Investment
- Betriebskostenquote liegt aktuell bei ca. 37 %
- technischer Standard zuletzt 1996 aktualisiert
- Lage im Kerngebiet, Bodenrichtwert: 350 €/m²
- durchschnittliche Kaltmiete der Wohnflächen: 4,92 €/m²
- Anteil der Gewerbemieten am Gesamtmietertrag: ca. 25 %
- durchschnittliche Kaltmiete der Gewerbeflächen: 8,93 €/m²
- Gewerbeflächenanteil an der Gesamtmietfläche: etwa 15 %
- Grundbuchliche Nutzung: Gebäude- und Freifläche mit Mischzweck
- Beheizung über Gaszentralheizungen und einzelne Etagenheizungen
- eingestuft als Kulturdenkmal gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA
- Mehrheit der Mietverträge ermöglicht Anpassungen nach § 559 ff. BGB
- Sollmiete p.a. wurde mit einer Durchschnittsmiete von 5,62 €/m² berechnet

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Provision: 199.920,- €

Lagebeschreibung

Magdeburg, die wachsende Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts mit mehr als 245.000 Einwohnern, zählt zu den bedeutendsten Städten Ostdeutschlands und generiert über zehn Prozent des BIP vom Bundesland. Magdeburg verbindet die Stabilität eines großen Verwaltungs- und Wissenschaftsstandorts: rund 20 % der Beschäftigten arbeiten im öffentlichen Sektor, ergänzt durch Universität, Hochschule und Universitätsklinikum plus weiteren Wirtschaftszweigen wie Maschinenbau, IT und Forschung.

Die strategisch günstige Lage im Zentrum Deutschlands sowie die exzellente Verkehrsanbindung über die A2 und A14 gewährleisten schnelle Erreichbarkeit der Ballungszentren um Berlin, Hannover und Leipzig. Der Immobilienmarkt von Magdeburg bietet im Vergleich zu anderen C-Städten ein attraktives Risiko-Rendite-Profil mit moderaten Einstiegspreisen und Bruttorenditen, die bis zu 13 % über dem Durchschnitt vergleichbarer Standorte liegen.

Eine Kombination aus stabiler Nachfrage, historisch stabiler Preisentwicklung und wachsendem Technologie- und Forschungscluster macht die Stadt zu einem nachhaltig attraktiven Investmentstandort für Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Die Immobilie liegt im Stadtteil „Neue Neustadt“, dessen historischer Stadtgrundriss bis heute prägt und unter Denkmalschutz steht. In den vergangenen zwei Jahrzehnten führten Aufwertungsmaßnahmen, darunter das Förderprogramm „Umbau Ost“, zu einem Bevölkerungsanstieg um knapp zehn Prozent auf inzwischen mehr als 15.000 Einwohner. Parallel dazu hat sich die Leerstandsquote halbiert und liegt derzeit bei rund 12 %. Der Stadtteil umfasst etwa 1.600 Gebäude mit insgesamt rund 9.800 Wohneinheiten. Eine der markantesten Grünanlagen ist der Park „Vogelgesang“, in dem auch der Magdeburger Zoo integriert ist.

Die Infrastruktur der Neuen Neustadt ist vielseitig und bietet eine hohe Lebensqualität. Neben einem gut ausgebauten Stadtteilzentrum gibt es eine Vielzahl an Bildungs- und Betreuungseinrichtungen (sieben Kitas, vier Horte, drei Grundschulen, eine Sekundarschule, eine Gemeinschaftsschule, ein Gymnasium). Zudem gibt es zwei Kinder- und Jugendhäuser, mehrere Einrichtungen für Senioren sowie eine Begegnungs- und Integrationsstätte. Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: der Stadtteil verfügt über Straßenbahn- und Regionalbahnanschlüsse sowie einen direkten Zugang zur S-Bahn. Die Lübecker Straße dient als zentrale Verkehrsachse und verbindet die „Neue Neustadt“ mit den Stadtteilen „Alte Neustadt“ und „Neustädter Feld“. Die gute Nahversorgung in den zentralen Wohnbereichen, das breite Angebot an Bildungs- und Freizeiteinrichtungen sowie die ausgezeichnete ÖPNV-Anbindung machen die „Neue Neustadt“ zu einem attraktiven Wohnstandort.

Im Segment „Bestand“ bewegen sich die Mietpreise im Stadtteil aktuell zwischen
6,40 €/m² und 12,30 €/m², wobei das gewichtete Mittel bei 7,00 €/m² liegt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer solcher Mietflächen betrug rund vier Monate. Gewerbeflächen im Segment „Einzelhandel“ werden aktuell zu 7,00 €/m² bis 10,00 €/m² vermietet, abhängig von Lage und Ausstattungsqualität.