Zum Verkauf steht eine strukturierte, trägervermietete Ertragseinheit im historischen Ortskern von München-Alt-Perlach, direkt am Hachinger Bach. Die Immobilie ist Teil eines gewachsenen Ensembles und wurde in den Jahren 2020–2021 umfassend kernsaniert.
Die Einheit ist seit mehreren Jahren stabil an einen gemeinnützigen Pflege-/Sozialträger vermietet. Der bestehende Staffelmietvertrag läuft bis Mai 2029, mit einer monatlichen Kaltmiete von 2.232,08 € sowie einer jährlichen Mietsteigerung von 2 %.
Durch die Vermietung an eine juristische Person mit organisierter Trägerstruktur ergibt sich ein planbarer, institutionell geprägter Cashflow mit geringer Fluktuation und ohne klassisches privates Mietrisiko.
Die Immobilie ist damit nicht als klassische Wohnimmobilie, sondern als Cashflow-Asset mit strukturierter Nutzer- und Ertragslogik einzuordnen.
Ertragsprofil
Jahreskaltmiete: ca. 26.400 €
Monatskaltmiete: 2.232,08 €
Mietvertrag: Staffelmietvertrag bis 05/2029
Mietsteigerung: 2 % p. a.
Vermietungshistorie: stabil seit mehreren Jahren
Leerstand: 0 %
Verwaltungsaufwand: gering
Auf Basis der aktuellen Vermietung ergibt sich eine attraktive, defensive Basisrendite mit hoher Planungssicherheit.
Nach Rücksprache mit dem Mieter ist zudem eine einvernehmliche Übergabe innerhalb von ca. 3–6 Monaten möglich, sollte ein Erwerber eine Eigennutzung oder eine alternative Vermietungsform anstreben.
Nutzungsstruktur der Einheit
Die Einheit verfügt über eine funktionale Mehrzonen-Struktur, die über eine klassische Wohnnutzung hinausgeht:
Diese Struktur ermöglicht eine betriebliche Nutzung und bildet die Grundlage für mehrere realistische Nutzungsszenarien.
Nutzungsszenarien & Optionswert
Neben der bestehenden Trägervermietung eröffnet die Immobilie zusätzliche Perspektiven:
Fortführung als klassisches Cashflow-Asset (Status quo)
Nutzung als Pflege- oder Dienstleistungs-WG (z. B. Pflegekräfte- oder Begleitpersonal-Wohnen)
Co-Living- oder Corporate-Housing-Konzepte
Perspektivisch auch Eigennutzung
Ein besonderer Mehrwert ist die offizielle Genehmigung zur touristischen Kurzzeitvermietung mit bis zu 6 Betten – eine in München seltene Ausnahmegenehmigung.
Diese stellt keinen Pflicht-Use-Case, sondern einen zusätzlichen Optionswert dar und ermöglicht bei Bedarf eine deutlich ertragsstärkere Bewirtschaftung.
Kaufstruktur
Der Erwerb kann klassisch als Asset Deal erfolgen.
Alternativ besteht – bei entsprechender Zielsetzung – die Möglichkeit eines strukturierten Erwerbs (z. B. Share Deal), inklusive Übernahme bestehender Darlehen sowie vorhandener steuerlicher Verlustvorträge (vorbehaltlich individueller Prüfung).
Fazit
Diese Immobilie ist keine klassische 3-Zimmer-Wohnung, sondern eine:
strukturierte, trägervermietete Ertragseinheit mit stabilem Cashflow, institutioneller Nutzerstruktur und zusätzlichem Optionswert.
Sie eignet sich insbesondere für Investoren, die planbare Erträge, geringe Volatilität und organisationsbasierte Mieterstrukturen suchen – bei gleichzeitiger Wahrung von Flexibilität für zukünftige Nutzungskonzepte.
Die Einheit ist funktional, betrieblich durchdacht und flexibel nutzbar ausgestattet. Die Ausführung unterstützt sowohl die bestehende organisationsbasierte Nutzung als auch alternative Vermietungs- oder Nutzungskonzepte.
Ca. 78 m² Nutzfläche mit effizienter Grundrissstruktur
Drei separat nutzbare Räume, jeweils abschließbar
Zwei getrennte Sanitäreinheiten (Duschbad und separates WC) – praxistauglich für Mehrpersonennutzung
Zentraler Gemeinschaftsbereich mit Küchenanschlüssen
Hochwertige Bodenbeläge (Parkett in den Nutzräumen, Fliesen in Sanitär- und Funktionsbereichen)
Terrasse mit zugeordnetem Gartenanteil als zusätzliche Außenfläche
Außenstellplatz direkt am Objekt
Separates Kellerabteil für Lager- oder Abstellzwecke
Einbauküche optional (nicht im Kaufpreis enthalten)
Die Ausstattung ist auf Langlebigkeit, geringe Instandhaltung und vielseitige Nutzbarkeit ausgelegt und eignet sich damit gleichermaßen für Trägernutzung, Cashflow-orientierte Vermietung sowie perspektivische Eigennutzung oder Kurzzeitvermietung.
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Zzgl. Käuferprovision: 1,5% vom Kaufpreis
Lagebeschreibung
Die Immobilie befindet sich in der begehrten Lage von München-Perlach, einem Stadtteil, der durch seine ruhige Wohnatmosphäre und gleichzeitig hervorragende Anbindung an das Stadtzentrum überzeugt. Die Sebastian-Bauer-Straße liegt im historischen Ortskern Perlach, der mit seinem charmanten Ensemble denkmalgeschützter Gebäude den Charakter und die Einzigartigkeit des Viertels prägt.
Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung der Sebastian-Bauer-Straße 3 ist optimal und bietet vielfältige Möglichkeiten, die Münchner Innenstadt und andere Stadtteile schnell und bequem zu erreichen:
• S-Bahn: Die S-Bahn-Station München-Perlach (S7) liegt nur wenige Minuten entfernt und verbindet den Stadtteil direkt mit der Münchner Innenstadt.
• Bus: Die Buslinie 62 befindet sich direkt um die Ecke und bietet eine schnelle Verbindung zum Ostbahnhof, einem zentralen Verkehrsknotenpunkt. Dort haben Sie direkten Zugang zu den Linien U2, S1, S3, S4, S5 und S8, die München umfassend erschließen.
• Autoverkehr: Autofahrer profitieren von der Nähe zur A8 (Richtung Salzburg) sowie zum Mittleren Ring, die beide eine exzellente Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz bieten.
Infrastruktur
Die Umgebung überzeugt durch eine ausgezeichnete Infrastruktur, die alle Anforderungen des täglichen Lebens erfüllt:
• Einkaufsmöglichkeiten: Supermärkte, Bäckereien und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind bequem zu Fuß erreichbar.
• Bildung und Betreuung: Familien finden ein umfangreiches Bildungsangebot in der Umgebung, darunter Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen.
• Gesundheit: Arztpraxen, Apotheken und weitere medizinische Einrichtungen in der Nähe gewährleisten eine umfassende und zuverlässige Versorgung.
Energieausweis
216.73.216.57:52099
Objekt-Nr.: 3-9122440 · Interne Nr.: NB-Wolf-229 · Online-Nr.: 12401260 · Flächen- und Maßangaben sind ca.-Werte. Es gelten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Anbieters. * Monatliche Kaltmiete zzgl. Nebenkosten
