--- Kapitalanleger & Selbstnutzer --- Lichtdurchflutete Wohnung im Zentrum Bad Birnb...

Kurzexposé

Diese wunderschöne, gepflegte und moderne 3,5 Zimmer-Wohnung im Maisonettestil befindet sich im zweiten Stock eines Dreifamilienhauses. Der nicht einsehbare Südbalkon bietet viel Sonne und eine unverbaubare Aussicht. Eine Treppe führt vom Wohnbereich zum Spitzboden, der zu einem zusätzlichen Zimmer ausgebaut wurde. Dank des vorhandenen Aufzugs ist die Wohnung auch für ältere Menschen bequem erreichbar.

Mit einer Wohnfläche von ca. 88 qm (ohne Balkon) überzeugt die helle und freundliche Wohnung durch ihre durchdachte Aufteilung. Sie bietet eine offene Küche mit Essbereich, ausgestattet mit hochwertigen Siemens-Geräten, die im Preis inbegriffen sind. Das großzügige Wohnzimmer hat Zugang zum Balkon sowie zum Spitzboden über die Treppe. Zudem verfügt die Wohnung über ein Bad mit Dusche, ein separates WC, ein Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, dass als Kinderzimmer oder Homeoffice genutzt werden kann.

Der ausgebaute Spitzboden ist mit Wasseranschluss, Abfluss, Heizung und Fenster ausgestattet, was die Wohnung auch ideal für eine Wohngemeinschaft (WG) macht.

Ein Außenstellplatz sowie ein Tiefgaragenstellplatz mit Wallbox für E-Autos runden das Angebot ab. Eine professionelle Hausverwaltung kümmert sich um die Betreuung des Gebäudes und ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig. Für zusätzlichen Stauraum sorgt ein Kellerabteil.



Weitere Angebote unter www.GARANT-IMMO.de

Zur im Kaufpreis inbegriffenen Ausstattung zählt unter anderem:

- Ausgebauter Spitzboden mit Wasseranschluss, Abfluss, Fenster
und Heizung
- Einbauküche von Nobilia mit hochwertigen Siemens-
Elektrogeräten, Granitoberflächen und
Hochschrankofen
- Badezimmer mit Bidet, Dusche & Badezimmermöbel
- Balkonkraftwerk mit 1,6 kW Speicher
- Smartfähige elektrische Rollläden
- Hochwertige Plissees und Fliegenschutzgitter an den Fenstern
für verbesserte Wärmedämmung
- Nutzbarer Gartenanteil mit Wäschespinne
- Ein Stellplatz für Pkw im Freien
- Ein Tiefgaragenstellplatz mit Wallbox für E-Autos
- Fußbodenheizung





Energieverbrauchsausweis
Energiekennwert: 76,60 kWh/(qm*a)
Energieeffizienz: Klasse C (<100)
Heizung: Fußbodenheizung mit Gas
Baujahr laut Energieausweis: 20081 x Stellplatz außen, 1 x TiefgarageDas Gebäude befindet sich auf einem Erbbaugrundstück.
Der derzeit jährlich zu zahlende Erbbauzins beträgt EUR 448,48.
Die Restlaufzeit des Erbbauvertrages beträgt 81 Jahre.

- Heizkessel der Gasheizung 2022 erneuert
- alle elektrischen Rollläden 2024 erneuert
- Duscharmaturen 2025 erneuert
- Installation einer PV Anlage für die Zukunft geplant
- Ausbau Glasfasernetz vorgesehen
- Derzeit vom Eigentümer bewohnt. Bezugsfrei ab ca. 03/2026.
Bestens für Selbstnutzer oder Kapitalanleger geeignet


Wohnung ca. 77 qm
Spitzboden ca. 11 qm
Kellerraum ca. 4 qm
TG-Stellplatz ca. 12,5 qm

Grundsteuer 16,03 Euro 1/4 jährlich



Provision: 3,27 % (inkl. MwSt.)

Lagebeschreibung

Zentrale Lage:
Die Wohnung befindet sich nur wenige Schritte vom Stadtzentrum entfernt, was eine optimale Anbindung an lokale Geschäfte, Restaurants und Dienstleistungen gewährleistet.

Verkehrsanbindung:
Bad Birnbach ist verkehrstechnisch hervorragend erreichbar. Die A3 verläuft etwa 20 Kilometer entfernt, und der Bahnhof Bad Birnbach, rund 2 Kilometer entfernt, bietet Verbindungen nach Passau und Landshut.

Freizeitmöglichkeiten:
In der Umgebung befinden sich zahlreiche Freizeitangebote, darunter der Bella Vista Golfpark, Wander- und Radwege sowie kulturelle Sehenswürdigkeiten wie die Bruder-Konrad-Kapelle und die Rottal Therme.

Wohnumfeld:
Die Immobilie liegt in einer ruhigen Wohnstraße, die überwiegend von Anwohnern genutzt wird. Die Nachbarschaft zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität und ein angenehmes Wohnklima aus.

Bildungseinrichtungen:
Die Bruder-Konrad-Grundschule ist nur etwa 500 Meter entfernt und somit in wenigen Gehminuten erreichbar.

Kindergärten:
Ein Kindergarten befindet sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe und ist in etwa 5 Gehminuten erreichbar.

Insgesamt bietet die Lage der Wohnung eine ideale Kombination aus zentraler Anbindung und ruhigem Wohnumfeld, ergänzt durch die Nähe zu Bildungseinrichtungen für Kinder.