Charmante Immobilie in Rottendorf wartet auf Ihre persönliche Note!

Kurzexposé

Herzlich Willkommen im charmanten Familienparadies!

In ruhiger und begehrter Lage von Rottendorf erwartet Sie dieses liebevoll gepflegte Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1967. Auf einem großzügigen Grundstück von ca. 800 m² bietet es mit etwa 184 m² Wohnfläche genügend Platz für Ihre Wünsche und Wohnträume.

Das Erdgeschoss überzeugt mit einem gemütlichen, parkettverlegten Wohnbereich und direktem Zugang zur sonnigen Südwest-Terrasse – perfekt für entspannte Momente mit Familie und Freunden. Im hellen Obergeschoss finden Paare oder kleine Familien mit drei Zimmern und einem herrlichen Balkon zur Gartenseite ihren persönlichen Rückzugsort.

Das Dachgeschoss hält ein besonderes Highlight bereit: Hier besteht großartiges Potenzial, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und eine eigenständige, dritte Wohneinheit zu errichten – ideal für kreative Ausbau- und Nutzungsmöglichkeiten.

Der traumhafte, weitläufige Garten lädt ein zum Spielen, Entspannen und Genießen.

Mit liebevoll durchgeführten Modernisierungen (zuletzt 2023) bietet das Haus noch Raum für individuelle Akzente, insbesondere im Bereich der energetischen Optimierung.

Erleben Sie die perfekte Mischung aus ländlicher Ruhe und komfortabler Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten.

Sind Sie neugierig geworden? Im ausführlichen Exposé erwarten Sie viele weitere wertvolle Informationen rund um dieses bezaubernde Zuhause.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

*** Objekt - Eckdaten ***
- Baujahr: 1967
- Objekt-Art: Zweifamilienhaus
- Wohneinheiten: 2 (EG, OG)
- Grundstück: ca. 800 m²
- Etagen: 4 (UG, EG, OG, DG)
- Dachboden: Teilausbau, gedämmt (H 2,10 m)
- Garten: Großzügig, von Süd/West bis Ost
- Terrasse: EG, Süd/West, Teilüberdachung, elektr. Markise
- Balkon: OG, Süd/West
- Unterkellerung: Voll
- Nebengebäude: Hinter Garage
- Garage: 1x Einzel- u. 1x Doppelgarage
- Stellplatz: 2x vor Garagen u. 1x separat

*** Ausstattung - Allgemein ***
- Bauart: Massiv
- Fassade: Keine Dämmung
- Dach: Gedämmt - 80er
- Fenster: Holz, Doppelisolierverglast
- Beschattung: Rollos (EG, OG), Markise (Terrasse)
- Böden: Fliesen, Vinyl, Laminat, Parkett im WZ-EG

*** Ausstattung - Technik ***
- Heizung: Öl-Zentral-Brennwert (2003)
- Elektrik: 3-Phasig m. FI

*** Flächen - Räume ***
- Wohnfläche: ca. 184 m² (EG 92m², OG 92m²)
- Nutzfläche: ca. 100 m² (Keller, Garagen, Nebengebäude...)
- Grundstücksfläche: ca. 800 m² (BRW 305 €/m²)
- Zimmer: 6 (EG 3, OG 3)
- Balkon: 1 (OG)
- Terrasse: 1 (EG)
- Bäder: 2 (EG, OG)
- Gäste-WC: 1 (DG)

*** Sanierungen ***
- 2023 Wasser-/Warmwasserzähler erneuert
- 2012 Neuasphaltierung der Zufahrt
- 2004 Komplett-Innenrenovierung + Badsanierung (EG, OG)
- 2003 Öl-Zentral-Brennwert-Heizung inkl. Rohre + Heizkörper installiert
- 1995 Fertig-Einzelgarage erstellt
- 1992 Haustür erneuert
- 1991 Fassade, Garage + Dachrinnen erneuert
- 1991 Fenster erneuert
- 1976 Dach isoliert
- 1975 Doppelgarage erstellt

*** Einnahmen ***
- Vermietet - Whg im OG
-> Seit 01.12.2012
-> Letzte Erhöhung 01.05.2024
-> NKM 492 €/mtl.
-> 238 €/mtl.
-> Auszug 12/2025

*** Vorteile ***
- Ruhige u. beliebte Lage
- Entwicklungspotential
- Großzügiger Garten
- Gute Energieklasse D

***Zielgruppen***
- Familien: Garten, ruhige Lage
- Paare: Ausbau- und Komfortmöglichkeiten
- Homeoffice-Nutzer: flexible Räume
- Kapitalanleger: Potenzial für 2 Wohneinheiten

Für weitere Bilder und Grundrisse der Immobilie fordern Sie direkt das Exposé an! Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Gerne stehen wir Ihnen für exklusive Besichtigungstermine zur Verfügung. Termine hierfür können Sie jederzeit schriftlich per E-Mail oder per Telefon mit uns vereinbaren.

Die vorliegenden Angaben sind ohne Gewähr und basieren auf Informationen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt worden sind. Es wird keine Gewähr über die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernommen.



Provision: 3,57 % inkl. MwSt.

Lagebeschreibung

Diese charmante Immobilie befindet sich in einer angenehm ruhigen und dennoch zentralen Lage in Rottendorf, einer idyllischen Gemeinde in Unterfranken, nahe Würzburg. Hier erwartet Sie ein Zuhause, das Geborgenheit schenkt und gleichzeitig beste Voraussetzungen für ein lebendiges Familienleben bietet.

Die Umgebung ist geprägt von einem harmonischen Miteinander aus ruhiger Wohnlage und der praktischen Nähe zu Einrichtungen des täglichen Lebens. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken befinden sich ebenso in unmittelbarer Umgebung wie Schulen und Kindergärten, was besonders Familien schätzen werden.

Dank der ausgezeichneten Verkehrsanbindung genießen Berufspendler eine komfortable Erreichbarkeit umliegender Städte und Gemeinden. Die nahegelegene Autobahn A3 sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bieten optimale Mobilität für Beruf und Freizeit. Zugleich lädt die reizvolle Umgebung mit vielfältigen Grünflächen und Spazierwegen zum Verweilen und Entspannen ein.

*** Wichtige Entfernungen ***
- Supermarkt (Edeka, Rewe): ca. 3 Minuten (1 km)
- Apotheke: ca. 2 Minuten (0,5 km)
- Arztpraxis: ca. 4 Minuten (1 km)
- Kindergarten: ca. 5 Minuten (1,2 km)
- Grundschule: ca. 5 Minuten (1,3 km)
- Bushaltestelle: ca. 2 Minuten zu Fuß (0,2 km)
- Bahnhof Rottendorf: ca. 4 Minuten (1,5 km)
- Autobahn A3: ca. 5 Minuten (3 km)
- Würzburg Innenstadt: ca. 10 Minuten (8 km)
- Freizeit- und Naherholungsgebiete: ca. 5-10 Minuten (2-5 km)
- Flughafen Nürnberg und Frankfurt: ca. 1 bis 1,5 Stunden (90-130 km)

Freuen Sie sich auf ein Zuhause, das Ihnen eine perfekte Balance aus Komfort, Ruhe und idealer Infrastruktur bietet - wir freuen uns auf Ihren Besuch!