Charmantes Reihenhaus am Lindenhofpark mit Garten, Garage & Stellplatz

Kurzexposé

Dieses angebotene Reihenmittelhaus befindet sich in einer ruhigen und gepflegten Wohngegend westlich von Ulm. Die Lage ist verkehrstechnisch sehr gut angebunden: Die Bundesstraße B28, die Universität Ulm sowie die Wissenschaftsstadt auf dem Oberen Eselsberg sind schnell erreichbar. Die Immobilie ist Bestandteil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in der Bahnhofstraße.

Das Haus wurde im Jahr 2008 auf einem Grundstücksanteil von ca. 259 qm errichtet. Es verfügt über eine Wohnfläche von rund 167 qm. In dieser Fläche ist die Terrasse mit einer Größe von 14,17 qm bereits zur Hälfte berücksichtigt. Zusätzlich stehen rund 32 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung, bestehend aus Garage und einem zugehörigen Abstellraum.

Im Erdgeschoss befinden sich ein Eingangsbereich mit Garderobennische, eine separate Küche mit U-förmiger Einbauküche und Platz für eine Sitzgelegenheit, ein Hauswirtschaftsraum mit ebenerdiger Dusche sowie ein separates Gäste-WC. Der Wohn- und Essbereich ist großzügig gestaltet und bietet direkten Zugang zur Südwest-Terrasse. Diese ist mit einer elektrischen Markise ausgestattet. Der Garten ist eingezäunt und verfügt über eine abschließbare Tür mit Zugang zum angrenzenden Fußweg. Die Gartenseite grenzt direkt an den Lindenhofpark, der eine wunderschöne Aussicht ermöglicht und zugleich nicht bebaut werden darf. Eine Kirschlorbeerhecke dient als natürlicher Sichtschutz.

Im Obergeschoss befinden sich drei gut geschnittene Zimmer. Zwei davon liegen zur Parkseite, das dritte zur Straßenseite. Ebenfalls auf dieser Ebene befinden sich ein Tageslichtbad mit ebenerdiger Dusche, Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss sowie ein separates Gäste-WC. Die Etage wurde im Jahr 2024 nach einem Wasserschaden vollständig saniert. Dabei wurde das gesamte Obergeschoss entkernt, getrocknet und wieder neu aufgebaut.

Das Haus ist ab dem oberen Eingangsniveau barrierefrei gestaltet. Alle Türen sind überbreit, die Deckenhöhen im Erd- und Obergeschoss sind überdurchschnittlich. Ein Treppenlift zum Obergeschoss ist derzeit installiert, kann bei Bedarf jedoch entfernt werden.

Die Beheizung erfolgt über H-Gas (schweres Erdgas). Die Energieeffizienzklasse liegt bei C, mit einem Verbrauch von 95 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Im Badezimmer im Obergeschoss ist eine Fußbodenheizung installiert. Die Fenster bestehen aus zweifach verglastem Kunststoff, im Erdgeschoss sind sie abschließbar. Auf der Südseite wurden Schallschutzfenster eingebaut. Die Beschattung erfolgt über Rollläden oder elektrische Jalousien.

Die Immobilie verfügt über einen großen Stellplatz mit Überhöhe in einer gemeinschaftlich genutzten Garage. Dieser eignet sich auch für größere Fahrzeuge wie Kleintransporter oder kompakte Wohnmobile. Direkt hinter dem Stellplatz befindet sich ein abschließbarer, großzügiger Abstellraum. Beides kann für 19.900 Euro dazuerworben werden. Zudem steht ein Außenstellplatz zur Verfügung, der bereits im Angebot enthalten ist.

+++ALLES AUF EINEN BLICK+++

# gut geschnittenes Reihenmittelhaus (KfW60)
# mit schönem, eingezäunten Garten
# teils mit Kirschlorbeer bepflanzt
# abschließbarer Außenzugang vom Garten auf den vorbeiführenden Fußweg
# als auch einer tollen Terrasse in Südwestausrichtung
# in Eigentümergemeinschaft Bahnhofstraße 2-4 verwaltet
# ca. 167,11 qm Wohnfläche
# davon entfallen 14,17 qm auf die Terrasse (mit 50% gerechnet)
# diese wird teils von einer elektronisch betrieben Markise verschattet
# Nutzfläche 32,22 qm (Garage und Abstellraum im EG der Loftwohnungen)
# Grundstücksanteil 259 qm von gesamt 2960 qm
# Baujahr 2008
# mit Treppenlift
# überhohe Decken
# Beheizung über H-Gas/Schweres Erdgas
# Fußbodenheizung im OG-Badezimmer
# Energieeffizienzklasse C (Verbrauch 95 kWh (m² x a))
# 2-fach-verglaste Kunststofffenster (im EG abschließbar)
# Schallschutzfenster auf der Südseite
# Rollläden oder elektronische Jalousien dienen der Verschattung
# weiße, überbreite Innentüren
# Freisprechanlage
# Einbauküche mit Einbaumöbeln und Geräten im Preis inbegriffen
# Bodenbeläge: Fliesen oder Parkett
# OG: Tageslichtbad: mit Handtuchheizkörper, begehbarer Dusche, WC und WB
# EG: Abstellraum mit begehbarer Dusche, WB und Abstellmöglichkeit
# OG: separates Gäste-WC
# EG: ebenfalls separates Gäste-WC
# WM-Anschluss im Bad
# inmitten eines gepflegten Wohngebiets
# etwas zurückversetzt

Das Haus ist kurzfristig bezugsfrei. Es eignet sich sowohl für Familien mit Kindern als auch für Paare oder Einzelpersonen, die Wert auf ruhiges Wohnen mit guter Anbindung legen.

+++MODERNISIERUNGEN+++
infolge eines Wasserschadens (korrodierte Heizleitungen) im Jahr 2023
- Entkernung, Trocknung und Wiederaufbau des gesamten OG
- Gesamtsanierungsaufwand ca. 73.500 Euro
- Umfängliche Dokumentation ist selbstverständlich einsehbar

+++ZAHLEN LT. WIRTSCHAFTSPLAN 2024+++
(Objekt 32, Wohnung 14, REH2)
- Hausgeldvorschuss gerundet: 420,- Euro
- davon Erhaltungsrücklagen: 98,- Euro
- davon umlagefähig: 266,- Euro
- davon nicht umlagefähig: 52,- Euro

+++RÜCKLAGEN PER 31.12.23+++
(Häuser Hs.-Nr. 4 - 4/6)
89.502,57 Euro (= anteilig 17.600,81 Euro)




Für dieses Objekt ist ein virtueller 3D-Rundgang verfügbar. Diesen erreichen Sie über folgende Adresse: https://app.immoviewer.com/portal/tour/3102177

Alle im Exposé veröffentlichten Angaben, insbesondere zur (Wohn-) Fläche sowie (Wohn-) Flächenberechnungsmethode, sind ungeprüfte Angaben des Auftraggebers und können vom aktuellen Stand abweichen.

Die (Wohn-) Flächenangaben stellen "circa"-Flächenangaben, also nur Näherungswerte, dar.

Sämtliche im Exposé abgedruckten Grundrisspläne und Lichtbilder dienen lediglich der Visualisierung, sind nicht maßstäblich und können vom aktuellen Stand abweichen.

Irrtum und Fehler bleiben vorbehalten.

Zur Verfügung gestellte Objektunterlagen sind von Kaufinteressenten vertraulich zu behandeln und dürfen nur an berechtigte Dritte (z.B. finanzierende Bank) weitergegeben werden



Zzgl. Käuferprovision: 3,57% (inkl. MwSt.) vom Kaufpreis

Lagebeschreibung

Herrlingen ist ein Stadtteil der Gemeinde Blaustein und zählt rund 3.500 Einwohner. Die Entfernung zur Ulmer Weststadt beträgt etwa sieben Kilometer. Die Stadt Blaustein umfasst mit weiteren sieben Ortsteilen insgesamt rund 17.000 Einwohner.

Der Ort bietet eine gute Grundversorgung. Vorhanden sind unter anderem Supermärkte, eine Drogerie, Apotheken, Arzt- und Zahnarztpraxen, Friseure, eine Metzgerei sowie Einrichtungen für Physiotherapie und Freizeitgestaltung. Auch das Erlebnisbad „Bad Blau“ liegt in unmittelbarer Nähe und bietet Möglichkeiten zum Schwimmen, Rutschen und Erholen.

Für Familien stehen verschiedene Betreuungs- und Bildungseinrichtungen zur Verfügung. In fußläufiger Entfernung befinden sich ein Spielplatz und der Kindergarten im Lindenhofpark. Kinder im Alter von einem bis sechs Jahren werden dort betreut. Im Anschluss besuchen sie die Lindenhofgrundschule; weiterführende Schulen sind im Ort vorhanden. Gymnasien wie das Anna-Essinger-Gymnasium, das Schubart-Gymnasium oder das Albert-Einstein-Gymnasium befinden sich in Ulm.

Das zum Verkauf stehende Reihenmittelhaus liegt in einem ruhigen und gepflegten Wohngebiet. Die Anbindung an das Stadtgebiet Ulm ist gut. Mit dem Fahrrad erreicht man die Innenstadt in etwa 30 Minuten. Eine Busverbindung besteht über die Linie 38, die im Halbstundentakt nach Ulm fährt. Weitere Buslinien bedienen angrenzende Gemeinden. Zusätzlich besteht Anschluss an den Schienenverkehr: Der Bahnhof Herrlingen bietet regelmäßige Zugverbindungen nach Ulm, die Fahrzeit beträgt nur wenige Minuten.

Der Standort liegt verkehrsgünstig zwischen Ulm, Merklingen, Blaubeuren und Erbach. Die Autobahn A8 in Richtung München und Stuttgart ist nur wenige Kilometer entfernt und schnell erreichbar. Darüber hinaus bestehen Anbindungen an die B19 in Richtung Ulm, an die B10 in nördlicher Richtung sowie an die A7, die Würzburg mit Kempten verbindet. Die B28 stellt eine direkte Verbindung nach Ulm dar und bietet zugleich Zugang zu weiteren Bundesstraßen wie der B492, B10, B19 und B31. Die Lage eignet sich damit gut für Pendler und alle, die eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Städte und Verkehrsachsen benötigen.